6306 sayılı kentsel dönüşüm yasasına göre herkes bireysel olarak yapı tespiti yaptırabilir. Bu konuda apartmanda toplu olarak karar alınmasına gerek yoktur. Bir kişi binadaki hissesi ne olursa olsun ferdi başvurusuyla karot aldırabilir.
Riskli yapı tespiti yapıldıktan, itirazlı / itirazsız kesinleştikten sonra kat malikleri için 2 adet seçenek vardır. Binanın yıkılıp yeniden yapılması ya da güçlendirme yapılması.
Binanın yıkımı için gerekli olan oran arsa payının (malik sayısının değil) 2/3’ ü dür. Bu konuda toplantı zorunluluğu yoktur.
Binayı yıkmak yerine güçlendirme yapılmasını isteyenler için ise Kat Mülkiyeti Kanunu’ nun 19/2. maddesi gereğince bağımsız bölüm sayısının 4/5 çoğunluğu ile karar alınması zorunludur. Güçlendirme yapılması için toplantı yapılması zorunludur.
2/3 ile yıkılıp yeniden yapılması kararına katılmayan 1/3’ e ihtarname gönderilir, 15 gün süre tanınır ve karara katılması istenir. Eğer bu süre zarfında karara katılınmazsa 15. günden sonra payı açık arttırma ile satılır. Bu konuda 1/3’ün kararı imzalamaması satışa mani değildir.
Kat Mülkiyeti Kanunu’ na göre güçlendirme kararına katılmayan malik için ödemesi gereken bedele her ay %5, yıllık %60 yasal faiz uygulanır. Yani 100.000TL ödemeyle güçlendirme yapabilecekken, muhalif olduğunuz için 160.000TL ve avukatlık ücreti ile masrafları ödemek zorunda kalırsınız.
Güçlendirme yapabilmek için;
- Riskli yapı kesinleşmeli
- Kat malikleri toplantıya çağrılmalı ve 4/5 ile karar alınmalı
- Teknik rapor ile güçlendirmenin mümkün olduğu anlaşılmalı
- Belediyeye başvurulmalıdır.
İlçe belediyeleri tarafından bu süreci tamamlamış bir apartmanın evraklarını reddedilemez.
Binasını yıkıp yeniden yaptırmak isteyenler 2/3 arsa payı çoğunluğu kararı ile dilerlerse kat karşılığı, dilerlerse de bedel ödemek suretiyle inşaatlarını yaptırabilirler.
Bedel karşılığı inşaatta 600.000TL ve 5 daireye kadar konutlarda %6 ve işyerlerinde %4,5 faizi devlet kat malikleri adına ödemektedir.
Güçlendirme yapmak isteyenler için ise 240.000TL güçlendirme kredisini %6 faizi devletin kat malikleri adına ödemesi kaydıyla alınabilir. Kredi faiz desteği sadece Bakanlığın anlaşma yaptığı bankalar tarafından kullanılması ile mümkündür. Binasını riskli yapı yaptırmak için, riskli yapı tespiti yaptırmak isteyenleri kimse engelleyemez. Hiç kimse riskli yapı tespiti için gelen lisanslı kuruluşa kapısını açmama hareketinde bulunamaz.
Riskli yapı tespitini engelleyenler yasalar önünde suç işlemiş sayılır.
